利回りとななにか?②(表面利回りと実質利回り)

昨日夢で雨の中全裸でランニングしていた上野です!

ビジネスパートナーに話したら本当にしそうだよね?と言われました。しないしw

 

(公庫に借入れにきました。ちゃんと社長業やってます)

 

さて本日は前回の【利回りとは何か?】の続きで【表面利回りと実質利回り】の違いについて説明していきます!

(前回の利回りとは何か?はこちら)https://dareform.tokyo/2021/02/23/rimawari/

ちなみに↑で前回説明した利回りは【表面利回り】です。

 

簡単にいうと

表面利回りざーっくりした数字

実質利回りもうちょっとしっかりした数字

といった感じです。

 

 

今回は実際に私が購入した物件のマイソクを見ながら利回りを説明していきます。

とりあえずマイソクとは物件の概要が載っているチラシと覚えていれば大丈夫です。

これがマイソクです↑

 

このマイソクには利回りが19.64%と記載されているのは分かりますでしょうか?

 

まずは前回のおさらいで、なぜ利回りが19.64%なのか計算してみましょう!

 

【表面利回り計算】

 

計算方法は

年間賃料収入÷物件価格x100=表面利回り(%)

です!

 

つまり マイソクの情報から計算すると

 

年間家賃収入 2,160,000円÷物件価格 11,000,000円x100=表面利回り19.64%

です!

これだけでみると約5年で購入金額を回収できる計算ですね。

 

【実質利回り計算】

しかし、残念ながら不動産投資は様々な諸経費が発生します。

 

実質利回りは年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

 

一気に難しくなった感じがしますよねw

 

マイソクの物件の購入金額以外以下の①と②のお金がかかってしまいます!

実質利回りを出すにはその金額を計算式にいれなくてはいけません( ;∀;)

 

(計算しやすいようにここにも載せます)

 

諸経費①:管理費、原状回復費、固定資産税、客付け料(家賃収入の10%)→年間家賃収入2,160,000円の10%なので216,000円に設定

 

諸経費②:火災保険30万,不動産取得税10万,仲介手数料25万,司法書士19万→840,000円 

 

諸経費①は予測の金額で年間家賃収入の10%で私はみています。

諸経費②は実際にかかった費用です。

 

実質利回りの計算式

 

(年間賃料収入合計-諸経費①)÷(物件価格+諸経費②)×100=実質利回り(%)

 

マイソク(別紙)の物件の利回りの計算式

 

(年間家賃収入 2,160,000円-諸経費① 216,000円)÷(物件価格 11,000,000+諸経費② 840,000円)x100=実質利回り 16.42%

 

約6年で購入金額と諸経費を回収できる計算ですね!

 

投資金額を6年で回収は優秀な数字だと思います!

6年で回収したあとは利益しか生まないわけですからね!

しかも同じ金額で売却したら売却価格も丸々利益になります。

 

ただこの計算式がわかってもマイソクの情報が現実と違った場合 は 計算結果が変わってきますよね?

 

年間予定賃料収入なので実際の年間賃料収入は2,160,000円ではないんです!!!

 

真実の実質利回りを調べるには真実の家賃を知る必要があります!!!

 

次回は

 

【真実の家賃、真実の実質利回りの調べ方】です!

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