最適な不動産投資リフォームを提供するために

こんにちは。合同会社D.A.リフォームの上野大地です。 

昨年10月に戸建てやアパートなどのリフォームを専門に行う会社を設立しました。現在は原状回復工事をはじめ、外壁塗装工事、水道管工事、大工工事、エアコンなどの設備交換工事などを週に2~3件、累計で40件ほど行っています。
 

会社を設立したのは自身の不動産投資の経験から、より投資家目線でのリフォームを提供したいという思いがあったからです。今回のコラムでは、不動産投資リフォームの基本から弊社のスタンスについてお話していきます。
 

リフォームは物件選びと同様かそれ以上に大切
 

不動産投資が成功するために重要なのは物件選びですが、それと同様に、もしくはそれ以上に重要なのがリフォームだと僕は思っています。不動産投資リフォームとは業界では原状回復という言葉を使いますが、その言葉の通り、入居者が退去したあと新しい入居者を迎え入れるために部屋をキレイな状態に戻すことです。 

 不動産投資にとってリフォームが重要な理由は、主に2つあると思っています。 

ひとつは部屋の仕上がりによって入居者付けができたり、できなかったりするからです。そしてもうひとつは必要以上にコストを払ってしまい、知らずに利益を減らしているオーナーがいるからです。 

 通常、オーナーは管理を委託している管理会社から、見積もりとともに部屋のデザインや仕様などの更新および変更の提案を受けます。それに同意すれば、不動産会社はリフォーム会社に指示して部屋のリフォームに取り掛かります。しかし、そのリフォームが適切かどうか、ほとんどのオーナーは分かっていないのが現状です。 

 ですが、実はそれも仕方のないことです。なぜならリフォーム自体の相場が世の中には存在しないからです。そのため建築業界の人でなければ、提示された金額が高いかどうか、そのリフォームが適切なのかどうか分からないのです。 

 僕がリフォーム会社を始めたのはこうした業界の風習を改めたいと思ったからです。そして弊社の最大の命題としているのが、投資家目線で不動産投資をサポートしていくことなのです。

リフォーム会社を選ぶ最適な方法は小さな工事から 

 

リフォームに相場がないのは、施工会社によってルールがさまざまだからです。例えば壁紙のクロスを張り替えるとしても、同じ壁紙を使用しているのに会社によって施工料金は違います。原価に対して工賃がプラスされるのが通常ですが、それが会社によってまちまちだからです。いわゆる言い値になっていて、「価格を抑えて欲しい」と言っても、施工会社に「これが一番安いです」と言われれば納得してしまうのではないでしょうか。
 

そこでリフォームをする際には、数社から見積もりをとって比較検討することが大切になります。もちろんトータルでの価格もそうですが、それぞれの項目の仕様や工賃などを細かく比較することが欠かせません。最初はよく分からないかもしれませんが、回数を重ねていくことでオーナー自身が納得できるラインが見えてくるはずです。
 

また工事の仕上がりについても、「やってみないと分からないもの」と僕は思っています。なぜなら施工する職人の技術には、幅がものすごくあるからです。壁紙のつなぎ目が雑だったり、養生がしっかりできていないため不必要な塗料が染みていたりするのも現場でよく見受けられます。 

 そこで弊社では自社で職人を育成するところからはじめ、手を抜かずに丁寧に施工するよう指導しています。もちろん実績のある会社は安心できますが、下請け業者に委託しているのか、社内で一貫して施工しているかというのもチェックポイントです。
 

このように納得できるリフォーム会社を探すのは骨が折れますが、廊下の電灯が破損している、壁にヒビが入っているといった小さな工事からまずは頼んでみることです。仕上がりを見つつ、やりとりをしながら相性が合うかどうか判断する。これが最も小さなリスクで、最適なリフォーム会社を見つける方法です。
 

特に下記のことに注意するといいでしょう。 

 

・迅速に対応してくれるか。 

・価格が納得できるか。 

・満足のいく仕上がりか。 

・指示以外にも気づいて提案してくれたか。 

 

弊社ではオーナーとの連絡を常に取らせていただき、状態を共有するようにしています。無料通話アプリのLINEでオーナーとアルバムを共有させてもらい、ビフォーアフターの写真を随時アップしていく方法をよく使っていますが、もちろん書類での提出も行っています。

 

 

投資家目線で提案するのは必要最低限のリフォーム! 

 

弊社のアイデンティティとも言える最大の特徴は、必要最小限のリフォームを提案することです。例えば、家賃が比較的安い単身者向けの物件なら、多額の費用をかけてリフォームをしなくても入居付けはできるはずです。 

 しかし、リフォーム会社はできるだけ費用を上乗せしたいので、壁紙をすべて張り替えるといった見積もりを提示してくることもあります。ですが弊社では「ハウスクリーニングで室内をキレイにして、破損部分などを少し整えるくらいでまずは大丈夫なのでは?」といった提案をさせてもらいます。
 

弊社のこうした提案は、不動産投資リフォームに対する根本的な考え方が違うからです。空室対策はオーナーにとって永遠の課題ですが、どのオーナーも理想にしているのは低価格なのに空室期間が短いコスパに優れたリフォームのはずです。 

 もちろん経営者として利益を上げることは大切ですが、単発のお付き合いではビジネスは成り立ちません。退去後のリフォームは数年に一度必ずあることですから、何年か後に訪れるそのときに継続して依頼していただけることがとても重要です。そのため何年もお付き合いできるような提案をしていくことに、弊社では重きを置いているのです。
 

 

コスパのいいリフォームで納得の空室対策を 

 

もちろんリフォームのコストを抑えることは重要ですが、そのために入居者づけができないというのであれば、それは本末転倒です。他の物件にとってもリフォームは空室対策のひとつの柱です。ですからそこにどう対抗するのか、を考えてリフォームを考える必要があります。そのためには競合物件の状況も把握することが欠かせません。そこで弊社では管理会社に周辺の物件について伺ったり、市場調査を独自で行った上で提案をしています。 

 中でも、競合に負けずに、さらにコストをかけないリフォームとしておすすめなのはアクセントクロスです。通常、クロスは余ったら捨てる業者がほとんどですが、弊社では倉庫に保管しています。そのため量産品のクロスであれば750円〜(下地の具合で金額は異なります)

アクセントクロスは【余ってるものがあれば】 量産品と同じ値段で取り付ける提案をさせていただく事もあります
 

コスパに優れたリフォームは「おしゃれに見せる」「新しく見せる」ことが基本です。ですから、クロスを張り替えるのではなくシールを貼るだけというリフォーム方法もあります。表側がキレイになっただけですが、入居者にとってはそれほど大きな問題ではないのです。
 

あとは競合物件との兼ね合いになりますが、和室が少ない地域であれば和室から洋室に、フローリングの多い地域であればカーペットからフローリングに替えることをおすすめしています。またプロパンガス会社にお願いして、新型の給湯器に交換することなども提案しています。導入費用はかかりますが、利回りアップにつながったケースをこれまでもたくさん見ています。 

一例を下記に挙げておきます。

リビングとお風呂場のビフォー→アフターです。

 

リビング:アクセントクロスの張り替え

     ロアタイル張り替え

風呂場:ダイノックシートの張り替え 

その他、他の作業もしましたがリフォーム費用は管理会社があげてくる原状回復見積り金額と同じくらいの金額でできました。

家賃が35,000円から40,000円にUPアップ。

投資費用の回収にはそれほど時間はかからないはずです。

賃貸物件のリフォームを改善したいという希望のある方は、ぜひ下記の問い合わせフォームにて弊社にご相談ください。適切な提案をさせていただきます。  

https://dareform.tokyo/contact/ 

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