空き家を再生して賢く活用!リフォームすればビジネスになる

こんにちは。合同会社D.A.リフォームの上野大地です。

最近、空き家は使い道がない上、「税金もかかって大変」という困惑の声をよく聞きます。しかしリフォームをすると空き家も立派な資産に変わり、ビジネスとして成立させることもできます。

そこで空き家を資産に変える空き家リフォームについてお教えいたします。

深刻化する空き家問題

ここ数年、社会問題化しているのが空き家問題です。総務省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家率は2018年10月時点で過去最高の13.6%となっています。これは1000戸のうち136戸が空き家ということです。

空き家がなぜ問題かというと、

・不審火や自然発火による火事、倒壊の危険がある

・犯罪の巣窟になる

・雑草が生い茂ったり、不法投棄の場になったり地域の景観が壊れる、といった懸念があるからです。

空き家が増えている原因は高齢化や人口減とされます。特に過疎地域にある古い住宅は高齢化などによって住人がいなくなると、空き家になることが多いようです。売却したくても買い手がつかないといったことも、空き家が増えている要因のひとつです。

空き家を持ち続けるデメリット

核家族化が進む現代の日本において、空き家問題は他人事ではありません。両親を含めご親族が住んでいる住宅が、相続や譲渡によって自分の所有物になることもあるからです。そして実際に空き家を手にし、「どう活用すればいいのか」と思い悩む人も多いのです。

しかも空き家は持っているだけで損をしてしまいます。それは庭の手入れや、建物の維持といったメンテナンスが定期的に必要だからです。

また最も頭を悩ませるのが税金です。不動産には固定資産税がかかるのですが、2015年2月に「空き家対策措置法」が施行され、さらに空き家をそのままにできない状況になっています。

本来、住宅に対する固定資産税には「住宅用地特例」が適用され、納めている税額は1/6となっています。しかし「空き家対策措置法」には、所有する住宅が「特定空き家」に認定されると、この特例が解除される可能性もあるという内容が含まれています。つまり今より6倍の固定資産税を納めるかもしれないのです。

そこでおすすめしたいのが空き家のリフォームです。リフォームをすることでそこに住むことはもちろん、ビジネスとしても活用できるのです。

次から詳しく見ていきましょう。

空き家リフォームには豊富なメリットがある

デメリットばかりが気になってしまう空き家ですが、活用する方法があります。それがリフォームです。空き家をリフォームすることで資産にすることができるのです。

もちろん建物を壊して更地にする方法もありますが、それではもったいありません。しかし、空き家をリフォームすることでご自身で住むだけではなく、下記のような利用方法も考えられます。

・賃貸用の物件にする

・シェアハウスにする

・民泊などの宿泊施設にする

例えば田舎の空き家であれば、宿泊施設にして農業や酪農体験ができる近隣の施設と連携するなどでもいいでしょう。このように空き家はリフォームによって活用できることをぜひ覚えておいてください。

空き家リフォームのポイント

さてその空き家リフォームですが、ポイントがいくつかあります。リフォーム会社に丸投げするだけではいけません。ぜひご自身で方向性を考えてみましょう。

1.目的を明確にする

空き家をリフォームする場合は、どう活用するのかをまず決めましょう。簡単なのは自分が住むことです。自分が不自由なく住めればいいので、リフォームの方向性は割と簡単に決められます。キッチンやバスルームを手直しする程度で済むかもしれません。

一方、売却する場合は、買主となるターゲットを定めてリフォームの方向性を決めます。若い人向けなのか、高齢者向けなのか、不動産会社などの力を借りて地域の事情などを把握し、決めましょう。

また賃貸や宿泊施設にする場合は、それに対応できるようリフォームをする必要があります。こちらもリフォーム会社や不動産仲介業者などの提案を受けながら決めるといいでしょう。

2.修繕は優先順位をつける

破損部分の修繕や設備機器の更新などは優先順位をつけて行いましょう。特に気をつけたいのがトイレやバスルーム、外壁や室内の壁紙などです。水回りはよく使うところですし、汚れや劣化が目立つ場所でもあります。また賃貸物件を借りたい人のチェックポイントでもあるのです。

さらにせっかく引っ越すのであれば、誰も古さや汚さを感じたくはありません。ですから、外壁の塗装および修繕、室内の壁紙の張り替えなどのリフォームは優先順位を上位にしておきましょう。

3.耐震性も確認

建物の耐震基準が日本国内で誕生したのは大正時代のことです。その後、1981年に新耐震基準に改正され、より一層耐震基準が厳しくなりました。つまり1981年以前に建てられた建物は、その後耐震性を強化していない限り、現在の耐震基準を満たしていないことがほとんどなのです。

そのため空き家をリフォームするのであれば、耐震性の確認を必ずしましょう。賃貸をするにしても、売却するにしても、ご自身で住むにしても、安心材料となるはずです。

4.補助金制度を賢く利用する

国内の空き家を減らすことを目的に、それぞれの自治体ではさまざまな補助金や助成金を制定しています。地域によって違いますが、現在利用できる制度は下記のようなものがあります。

・空き家利活用事業補助金

・空き家活用促進リフォーム助成金

・空き家の改修費補助制度

・耐震改修工事等費用の補助制度

・定住促進住宅新築等補助金、など

これらは各自治体によって違いますので、所有する空き家の自治体にお問い合わせください。また弊社でも利用できる補助金や助成金について提案させていただきますので、ご相談ください。

費用対効果を考えてリフォーム費用は安く抑える

範囲に応じて費用は異なりますが、リフォームの相場は一般的に次のようになります。

・一戸建て…500万円〜1500万円

・マンション…250万円〜1000万円

もちろんキッチンの一部を補修だけというのであれば、数万円からという金額になります。

空き家をリフォームすることによってビジネスに活用することはできますが、もちろん賃貸物件にするにも売却するにもリスクはあります。費用対効果を考え、できるだけ費用を抑えることは欠かせないのです。

そこでD.A.リフォームを利用する際の、費用に関するメリットをご紹介しましょう。

1.大家さんや投資家目線で提案できる

僕自身が不動産投資をしていたため、オーナー目線でリフォームの提案をしています。

2.リフォームの提案は最低限

リフォームの総額を上げるために不必要な修繕を見積もりに加えるリフォーム会社もありますが、弊社では本当に必要なリフォームだけを提案しています。剥がれた壁紙も全体を張り替えるのではなく、その部分のみの補修で対応することもできます。

3.価値を上げるための提案をする

賃貸用物件ではエリアの特性や入居者の傾向などを意識することはとても重要です。そのため地域の調査も徹底して行い、地域での価値向上に向けたリフォームを提案しています。

4.利回りも考慮した提案をする

賃貸用物件として活用するのであれば利回りは重要な要素になります。できるだけ利益を出すために、毎月の家賃収入も考慮しながら適切な利回りになるように提案しています。

5.費用対効果を上げるお手伝いをする

そのほか、費用対効果を上げるためのお手伝いをその物件に合わせて行います。これも投資家目線を持つからこそできることです。

空き家のリフォームを考えているようでしたら、まずはD.A.リフォームにご相談ください。

まとめ

空き家のリフォームは、リフォーム会社の選び方が重要です。空き家は所有者の居住地と遠い距離にあることが多いため、フットワークの軽さなどが必要になるからです。

また単にリフォームをする会社ではなく、不動産投資や売却を前提としたリフォームに強い会社を選ぶようにしましょう。

D.A.リフォームでは空き家を資産として捉え、活用するノウハウを豊富に持っています。空き家でお困りの際はご相談ください。

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