空室対策にお悩みのオーナー必見!効果が高いリフォームとは?

こんにちは。合同会社D.A.リフォームの上野大地です。D.A.リフォームは、戸建てやアパートなどのリフォームを専門に行う会社です。原状回復工事をはじめ、外壁塗装工事、水道管工事、大工工事、エアコンなどの設備交換工事をメインにしています。

 

会社を設立したのは、賃貸物件を経営した経験から、アパートやマンションのオーナーに効果的なリフォームを提供したかったからです。目指しているのはズバリ「入居者が決まるリフォーム」。今回のコラムでは、オーナーが最も関心のある空室対策について提案をさせていただきます。

 

空室が続く、空室が埋められない場合は原因の把握を

「空室が続いてしまう」「空室がなかなか埋められない」といった場合に必要不可欠なのが空室対策です。一般的な管理会社では、「今、こういう方法が流行っています」「過去にこういったことで空室が埋まりました」ということで提案することがほとんどです。

しかし、当社の場合は違います。空室対策を行う前に、なぜ空室になるのかといった原因の究明から始めます。 転勤や異動、あるいは経済的な理由といった入居者の事情によって空室になるケースを除くと、物件に何かしらの問題があることが考えられるからです。

 

その原因は大きく「リフォームで解決できないもの」と「リフォームで解決できるもの」に分けられると当社では分析しています。具体的には下記のようなものが考えられます。

 

●リフォームで対策できない原因

・立地が悪い

・相場より家賃が高い

・部屋が狭い、など

 

●リフォームで対策できる原因

・内装デザインが古い

・設備が古い

・共有スペースが暗い

・間取りや動線が悪い(生活しづらい)、など

 

「立地が悪い」「部屋が狭い」といった原因は、すぐに対策はできませんが、それ以外の原因については実は対策が可能です。ただし闇雲に対策をしても、コストがかかってしまうばかりで効果的とは言えません。そこで当社で行っているのが競合調査です。次の項目で見てみましょう。

 

効果的な空室対策をするには地域の特性を知り、ターゲットを絞る

多くのオーナーが悩んでいる空室対策ですが、結果が出ないのは選んでいる対策が間違えているからとしか言いようがありません。例えば、地域の特性から入居者ターゲットを絞った場合に、家賃が高すぎるのが原因なのに、家賃を維持したまま設備のグレードアップを図るといった空室対策をしても意味がないのです。つまり地域の特性を理解して入居者を想定してから、空室対策を行うことが必要なのです。

こうした地域の特性を図るために当社で行っているのが競合物件の調査です。周辺の管理会社に競合物件について伺ったり、市場調査を独自で行って、地域の状況を把握するようにしています。これによって正しく競合物件と差別化、あるいは同等化することができるため、入居希望者に訴求することができるのです。

チェックするのは主に家賃と設備のバランスや、物件の劣化具合などです。

・時代に合った間取りや設備になっているか

・競合物件と設備のスペックが同じ場合、家賃の高さはどうか

・競合物件と家賃がほとんど同じ場合、設備が劣っているところはないか、など。

これらを比較することで、リフォームをしなくてもいいのか、またリフォームをするならどこにコストをかけるべきか、といったことが判断できます。だからこそ、効果のある空室対策となるのです。

オーナーが求めるコスパに優れた空室対策こそ当社の武器

もちろんこうして対策を行った結果、導入する空室対策が高額の費用がかかるものでは意味がありません。価格を抑えて導入したリフォームで入居者が決まれば、オーナーの利益を最大化することができるからです。それぞれのシーン別におすすめのリフォームを紹介します。

・セキュリティを強化…モニター付きインターホン、ディンプルキーへの鍵交換、監視カメラの設置、など。

近隣に女子大学や女子学生の多い美容関係の専門学校などがある場合は、セキュリティを強化することで安全・安心がプラスされて入居者決定に効果を発揮します。

鍵の変更や監視カメラの設置は効果があるのに、実は費用はそれほどかかりません。一度取り付けると長く使えるのもメリットで、費用対効果にも優れています。

・室内の古さを解消…カーペットや畳をフローリングに変更、など。

特に築古物件では畳敷きのところもまだまだ多く、見た目でやはり古さを感じてしまいます。畳があること自体に古さを感じますし、また畳が日焼けなどによって色落ちしているとより古さが増してしまいます。一方、フローリングであれば色落ちすることもないので、長い目で見ても室内の古さ解消には効果的です。

部屋数が多い場合でも和室がひと部屋あると、全体の造り自体に古さを感じます。このケースでは、和室からフローリングに変更することで入居者が決まる可能性が高くなります。

・デザイン性のアップ…壁の1面にアクセントクロス採用、浴室へのダイノックスシート採用

近隣に家賃の価格帯が同じ競合物件が多いケースでは、デザイン性のアップが効果的です。そこでコストパフォーマンスに優れたリフォームがアクセントクロスの採用です。壁の1面にアクセントを入れるだけで、目を遊ばせることができ、さらに部屋の奥行きが広がるため、入居者の第一印象も良くなります。

弊社ではアクセント用のクロスをストックしていますので、安価で提供できる体制を整えています。そのためコスパに優れた空室対策となるのです。

また、水回りのひと工夫も欠かせません。特に浴室にダイノックスシートを貼るのがおすすめです。このダイノックスシートとは浴室に貼る壁紙のようなもので、浴室の雰囲気をガラリと変えてくれます。目の届かない浴室のデザイン性を上げることで他の物件との差別化になりますので、ぜひ検討してください。

アパートやマンションの経営に関して重要なのは、投資した費用をできるだけ素早く家賃によって回収することです。そのためには、できるだけ費用をかけないでリフォームを行うことです。またリフォームをすれば家賃を上げられる可能性もあります。つまり投資費用の回収がより早くできるのです。

このように投資する費用を回収することまでを考えたリフォームこそ、投資家目線で提案する当社の強みなのです。

避けられない原状回復工事を物件の質を上げるチャンスに

賃貸物件を経営する上で空室は避けられないものです。しかし考え方を変えると、原状回復工事は新たな入居者を得られるチャンスでもあります。そのチャンスをつかむかどうかは、リフォームの良し悪しにかかっていると言っても過言ではありません。リフォームによって部屋の快適性が上がれば長期間の入居につながるかも知れませんし、家賃をアップすることができるかも知れません。

原状回復工事は数年に一度、必ず訪れるものです。その時に弊社を思い出していただけるように、ひとつの小さな工事でも誠心誠意をこめて提案させていただきます。

空室でお困りの方は、下記の問い合わせフォームにてお気軽にご相談ください。迅速かつ的確に対応させていただきます。

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